Verwarming kapot in uw huurwoning: rechten, plichten en de huurcommissie

Het stookseizoen is begonnen en de CV-ketel in uw huurwoning doet het niet. Wie betaalt de reparatie? Hoelang mag de verhuurder erover doen? En wat als er niets gebeurt? Dit artikel zet de juridische feiten op een rij voor huurders en verhuurders.

Wie is waarvoor verantwoordelijk?

De wet is helder: de verhuurder is verantwoordelijk voor de verwarmingsinstallatie. Maar niet voor alles — klein dagelijks onderhoud is voor de huurder.

Stappenplan: verwarming kapot, wat nu?

1. Check zelf de basis. Staat de thermostaat hoog genoeg? Staat de ketel aan? Is de waterdruk tussen 1,0 en 2,0 bar? Staan de radiatorkranen open? Dit zijn huurders-taken en ze lossen vaak het probleem op.
2. Meld het schriftelijk. Stuur uw verhuurder een e-mail of brief met de storing, de datum en het verzoek om reparatie. Bewaar altijd een kopie — dit is uw bewijs bij een eventuele procedure.
3. De verhuurder heeft 6 weken. Na uw schriftelijke melding heeft de verhuurder wettelijk 6 weken om het gebrek te verhelpen. Bij urgente situaties (geen verwarming in de winter) mag u een kortere termijn stellen.
4. Verhuurder reageert niet? Stuur een aangetekende brief met een uiterste datum. Vermeld dat u naar de Huurcommissie stapt als er niets gebeurt.
5. Huurcommissie inschakelen. Dient de verhuurder de reparatie niet uit binnen de termijn, dan kunt u een verzoek indienen bij de Huurcommissie (kosten: 25 euro, krijgt u terug als u gelijk krijgt).

De Huurcommissie: wat kan die doen?

De Huurcommissie kan:

• Een tijdelijke huurverlaging opleggen totdat het gebrek is verholpen — afhankelijk van de ernst tot 20-40% van de huur
• De verhuurder verplichten het gebrek te herstellen
• Een uitspraak doen over wie de kosten draagt

Belangrijk: de Huurcommissie is beschikbaar voor sociale huur en middenhuur. Bij vrije sector huur boven de liberalisatiegrens moet u naar de kantonrechter.

Mag u zelf een monteur bellen?

In principe niet op kosten van de verhuurder — tenzij:

• Er sprake is van een noodsituatie (vorst, gezondheidsrisico, gezin met jonge kinderen)
• De verhuurder niet bereikbaar is en u dit kunt aantonen
• U de verhuurder schriftelijk in gebreke heeft gesteld en de termijn is verstreken

In die gevallen kunt u de kosten verhalen op de verhuurder. Bewaar altijd de factuur en correspondentie.

Wat als de ketel vervangen moet worden?

Een nieuwe CV-ketel is groot onderhoud en altijd voor rekening van de verhuurder. De verhuurder kiest het merk en type, maar moet een deugdelijk, modern toestel plaatsen. Als verhuurder overweegt u de opties en kosten voor 2026 — inclusief de mogelijkheid van een hybride warmtepomp met Warmtefonds-financiering.

Speciale situaties

Servicekosten voor CV-onderhoud

Sommige verhuurders rekenen servicekosten voor jaarlijks ketelonderhoud. Dit mag, maar alleen als het werkelijk uitgevoerde kosten betreft. U kunt bij de Huurcommissie bezwaar maken als u twijfelt of het onderhoud daadwerkelijk is uitgevoerd.

Verhuurder wil geen warmtepomp

Als huurder kunt u de verhuurder niet dwingen een warmtepomp te plaatsen. De verhuurder mag een nieuwe HR-ketel plaatsen. Vanaf 2029 verandert dit mogelijk — de slimme hybride warmtepomp wordt dan de standaard.

U heeft zelf schade veroorzaakt

Als de storing aantoonbaar door uw toedoen is ontstaan (bijvoorbeeld door verkeerd bijvullen, fysieke schade aan de ketel), draait u zelf op voor de reparatiekosten.